長租百般不易,房企系將如何吃掉公寓的蛋糕?

房東不可能虧錢、二房東更不可能虧錢……這是中國當代大部分人的認知,但是長租公寓卻并非如此。

“原來,房東還能虧錢?”

作為一個“海漂”三年的室內設計師,劉璐驚訝之余帶著一些唏噓,她們公司經常會接到長租公寓改造的訂單,由于標準化程度較高,對設計上的要求有限,所以很多中小長租公寓采取外包模式。

“為了統一風格,很多不錯的房子都要原裝修敲掉重新裝修,一套九十平米的房子改造成本至少要五六萬,所以我們一直以為它們很賺錢。”

95后劉璐告訴我們,從2019年開始訂單少了很多,至于原因她和同事也不清楚,倒是今年租房子的時候,房東卻主動下調了租金,這讓她十分意外。

一、幸存者,面臨一場更艱苦的戰事

這種認知偏差,不僅只有劉璐有。

房東不可能虧錢、二房東更不可能虧錢……這是中國當代大部分人的認知,但是長租公寓卻并非如此。

在兩家上市的長租公寓中,蛋殼2020年僅僅第一季度就凈虧損達12億元,租賃成本同比增長67.5%至19.56億元,另一家青客公寓2017年至2019年三年累計虧12.42億元,且經營活動現金流凈額連續3個財年為負,目前正面臨嚴峻的財務困境與緊張的人事變動之中,既困且乏。

雖然公寓大多分布在一二線城市,入住率也較高,但是由于高買低賣、盲目擴張等問題,不少長租公寓一直陷入巨額虧損困境之中。

根據房東東數據,2019年一共53家長租公寓出現經營問題,資金鏈斷裂及跑路的共有45家,被收購的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。

某公寓一位中高管劉亮(化名)告訴我們,長租公寓的發展已經進入瓶頸,現在就是比誰的資金更雄厚,先以價格戰和規模戰淘汰掉中小長租公司,剩下幾個能融到錢的大品牌再以服務奠定格局,然后再“默契”地向業主壓價。

實際上,“螳螂財經”發現,這種“默契”已經出現了。據IT桔子數據,2019年全年長租公寓行業投融資事件16起,同比減少15起,投融資金額123.01億元,融資難度加大的同時,單筆融資金額也趨向于龐大,資本向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

2019年自如、蛋殼、窩趣、魔方及城家五家公寓融得大筆融資共計18.4億美元,安歆公寓也獲數億元人民幣投資,頭部企業融資額遠高于2018年公寓行業融資總額。

所以,這種情況下各長租品牌之間停止了惡性抬價,在2019年12月,北京房東陸續接到了自如、相寓等長租公寓品牌要求租金降價的電話,降租比例甚至達到了20%-40%。

但是,對于長租公寓品牌來說,這并意味“消停”,頭部品牌之間的競爭才剛剛開始,特別是資金和資源都十分雄厚的地產商進入,頭部長租公寓商普遍都焦灼起來。

“自如、青客、蛋殼、魔方公寓、相寓這些以分散式為主,傳統地產商利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營,陸續搶走了很大一部分市場,比如萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、碧桂園碧家國際社區……一開始,大家都還以為它們賺不了這個幸苦錢,沒想到才兩年的時間,逼得我們不太敢提價。”

劉亮對自己的前途也有些憂慮,集合式的前期成本高,但是它有更多生活場景,頗受租戶的喜愛,地產商跑步進場后,分散式長租公寓也沒有辦法,都開始主動擁抱這種趨勢,比如自如就開辟了”自如寓“項目,滿足不同消費群體的需求。

二、兩架馬車同步開跑,分化將成為一大趨勢

“未來的長租公寓市場,一定是集合式與分散式平分天下,服務質量和自由度完全不是一個檔次。”

說這句話的人叫易莎,她只是某外企總部的一名稅務官,但是親身經歷讓她對行業多了一些見解。原本,她在福田區租住了一間房子,雖說每個月三千多的房租,但是距離公司也近,一直覺得舒服。

但是,矛盾在疫情來臨之后爆發。

“深圳的房租普遍下降,比如市民中心那邊五千多的房子現在普遍降了五百到一千了,城中村也都在調價,可是續約的時候自如還給我漲房租,管家告訴我們一般都是漲5%,今年碰到疫情,所以就只漲了1%。”

易莎告訴“螳螂財經”,當初租房的時候銷售人員告訴她,房租每年都有波動,老用戶續租還可能會打折,但事實相差甚遠,她也問了幾個室友,續租都只有漲價沒有出現什么降租的例子。

“最騷的操作來了。”易莎頓了頓,說道:“我退租了之后,房子又變回了原來的價格,甚至有的人退租之后還發現房租降了,這應該可以稱之為‘長租殺熟’了吧?”

“深漂”多年,易莎對于漲租本身并不抗拒,她只是認為在城市租房價格普遍降低的情況下,長租公寓反倒將租金上調,這實際上是就是資本的丑陋,將平臺瘋狂擴張的后果讓租客買單。

在“螳螂財經”看來,這其實只是表象,房企系的進擊正在加快。

2018年,TOP 10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%,2019年增長了18.9%,但累計開業規模增幅達到79.6%。

具體來看,龍湖在2019年發行30億元住房租賃專項公司債,首創發行了20億,寶龍地產15億元。萬科年報顯示,2019年租賃住宅新增開業5.6萬間,累積開業11萬間,其中2019年新增5.6萬間,出租率達九成;龍湖冠寓2020年的目標為10萬間,實現租金收入接近20億元。

截止到2020年第一季度,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓、招商公寓已經步入集中式長租公寓的前五,萬科雖然在2019年擱淺了“萬村計劃”,但是在該領域的投入仍然巨大,2020年第一季度環比新開房間達10000間。

根據CRIC城市租售系統數據,在“房住不炒”“租購并舉”等大政策環境下,自2017年7月至2020年5月,全國范圍內總計推出約200塊租賃用地,規劃建筑面積超1200萬方,供應量呈逐年遞增趨勢,且在2020年1-5月上海、深圳、杭州等核心租賃城市的租賃用地成交超過170萬方,成交規模占2019年的37%,租賃用地供應力度不減。

從2020年1-5月租賃供應相關政策來看,2020年多地加碼住房租賃供給,部分地方政府甚至加大了租賃住房的財政補貼力度。

這些數據和舉措,也更進一步推動了集中式長租公寓的發展。換一句話說,分散式的長租公寓是對存量的盤活,而集中式的長租公寓已經成了租賃市場上一股不可忽視的增量。

“我聽管家說春節過后XX的房子空置了八成,負責人差點被撤掉。今年也在南山區看了一套萬科的泊寓,但是空間太小了,位置也很偏僻,沒有地鐵。”

做租房的小溫說起了“小道消息”,然后向我們介紹他的新家,這是自如在深圳的首套自如寓,五十多平米的loft小復式,有閱讀區和共享廚房,也有休閑區域,里面甚至還居住了三口之家。

小溫告訴我們,她女朋友呆在家沒上班,經常在大白天看到一些人在辦公區,樓道里很多非主流和紋身之類的人,顯然年輕的自由職業者居多。

“這應該是未來的一大趨勢,類似于香港。”

小溫最后補充了一句,龍華區不算是核心區域,一套四五十平米的loft租金要五千多,占工資收入的比例不低,通勤時間也更長,但是他愿意為居住品質做一些犧牲。

三、未來長租公寓,將開啟雙軌模式

實際上,2020年疫情的沖擊,對長租公寓產生了更深遠的影響,分散式公寓與集中式公寓之間的分化趨勢,進一步加重了。

CRIC城市租售系統顯示,2020年5月,55城租金平均價格環比下跌1.2%,租金已經連續多月下降,較近期的最高點已下跌4.3%。

一方面,是分散式長租公寓朝頭部品牌集中,另一方面是集合式公寓強大的后臺和資源,“螳螂財經”認為,疫情短期內并不能決定一家長租公寓品牌的生死,但是對行業格局的影響是巨大的。

第一,空置率和折舊將影響今后的擴張步伐

如蛋殼和青客之流的公寓,幾乎就是資本催熟起來的,2020年疫情影響下產生高空置率,而長租公寓的折舊成本很高。以蛋殼公寓為例,2019年產生了11億元的折舊,再加上擴張和一般經營支出,將是一筆很大的費用,將直接拖累接下來一兩年的擴張步伐。

第二,融資活動將直接受阻。

青客和蛋殼都趕在疫情之前上市,這對于兩家公司來說極為幸運,租賃大環境的惡化直接體現在公司財報上,此類上市公司在做表籌備上市時,尤其強調規模增速與盈利趨勢,2020年打算了財報中原本預期“漂亮”的數據,使得原本在2020年有計劃上市的公司,不得不擱淺,只得繼續依靠風投市場融資。

第三,集合式公寓的基本盤更牢固。

房企系公寓一直對分散式公寓沒有什么興趣,很大一部分原因是可控性太差,后期折舊成本與管理成本太高,難以構建護城河。而房企的集合式公寓很大一部分來自于自建,做公寓更類似于傳統的物業,由于中國土地性質特殊,所以在會計科目上會體現為金融資產,在成本控制上房企系顯然更有優勢,這也是萬科放棄“萬村計劃”的原因之一。疫情平穩后,集合式長租公寓在成本控制和管理上更有優勢,房租降價幅度普遍比長租公寓低。

第四,存量消化不足,將可能“劣幣驅逐良幣”。

一直以來,普遍認為租賃市場是“良幣”驅逐“劣幣”,但即便是一二線城市,長租公寓的覆蓋率也遠遠不夠,疫情期間高比例的空置率就體現得十分明顯,以十年二十年為周期來看,“良幣”驅逐“劣幣”或許是一個趨勢,但是從格局重塑的角度上,長租公寓在與業主、租戶“博弈”的過程中,并不能占到什么優勢。本質上來說,長租公寓從業主高價租來房子改造,然后提高開單出租,實際上拉高了房租。過去,業主對租金的感觸并不深,而伴隨“房租不炒”和各地的樓市防控,業主開始注意房租這種“邊角料”,寧愿自己經營租房或交給不做改造的“二房東”打理。而站在租戶的層面,向業主直租是一個更好的選擇,出現簡單裝修的“劣幣”,驅逐服務更好的“良幣”。

以上這四點,給原本勢頭正猛的分散式長租公寓按下了一個暫停鍵,但是由于政策、資金、模式上的不同,房企系受到的“博弈”摩擦影響更弱。

結語

長租公寓在過去幾年飽受質疑,但是幸存下來的頭部品牌,已經獲得了下一張入場券資格。

疫情對長租公寓的未來或許有限,但是在行業內部,卻是分散式公寓與集合式公寓競爭的節點,加速分化的開始。

或者,這將決定諸如“蛋殼”、“自如”、“青客”、“魔方公寓”之流的天花板。

文|易牟? ? 來源| 螳螂財經(ID:TanglangFin)歡迎來到財經愛好者聚集地,同好共同交流請添加微信:tanglangcaijing01此內容為【螳螂財經】原創,僅代表個人觀點,未經授權,任何人不得以任何方式使用,包括轉載、摘編、復制或建立鏡像。部分圖片來自網絡,且未核實版權歸屬,不作為商業用途,如有侵犯,請作者與我們聯系。螳螂財經(微信ID:TanglangFin):?泛財經新媒體。?微信十萬+曝文《“維密秀”被誰殺死了?》等的創作者;?重點關注:新商業(含直播、短視頻等大文娛)、新營銷、新消費(含新零售)、上市公司、新金融(含金融科技)、區塊鏈等領域。

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